Por qué para el dueño es más difícil rescindir el contrato de alquiler que para el inquilino
La duración del contrato de tres años ha sido una de las modificaciones más cuestionadas de la ley de alquileres sancionada en junio de 2020. Desde las asociaciones inmobiliarias y de propietarios, han pedido reiteradamente la remoción del artículo y la vuelta al régimen anterior, que tenía en cuenta periodos de dos años.
Si bien ambas partes pueden optar por rescindir anticipadamente el contrato bajo determinadas causas, para los dueños del inmueble es más complicado que para el inquilino, más contemplado en la ley 27.551.
En este sentido, puede suceder que la finalización del vínculo esté contemplado de antemano y no generarán ningún costo extra para las partes.
La venta del inmueble en cuestión puede ser uno de los motivos por los cuales el propietario quiera finalizar el vínculo de forma anticipada. Si bien no está contemplado en la ley, según explica el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti, a LA NACION, el artículo 1189 inciso b del Código Civil y Comercial indica que en caso de venta “se pacta expresamente y el contrato termina el día que se vende el inmueble”.
“La regla general es que ante la venta subsiste el contrato y se cede al nuevo propietario. Pero se puede pactar lo contrario con una cláusula especifica mencionando el artículo”, afirma el abogado.
Otra opción puede ser al momento de confeccionar el contrato por un plazo mayor que el legal. “El artículo 1189 dice que se puede pactar pero en un contrato a largo plazo -por ejemplo a diez años- y si quisiera venderlo tiene más derecho una vez que se vence el plazo legal de los tres años”, apunta Mariano Esper, abogado especialista en el sector inmobiliario y docente universitario.
En tanto, en caso de que no exprese de antemano la intención de venta y lo decida en medio del contrato, deberá esperar a su finalización o pactar que se entregue con renta. Finalmente, Esper habla de una cuarta situación en la cual el inmueble ya se encuentra a la venta antes de alquilarlo y el locatario quiere alquilarlo igual. “Es poco frecuente que se celebre bajo estos términos ya que resulta un riesgo mayor para quien alquila. Pero puede pasar que una persona necesita con urgencia por separación o locación temporaria y acepta”, añade.
Con la ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. También aclara que si la rescisión es con causa (por ejemplo, por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella) y el locador no se hizo cargo aún cuando fue notificado por el inquilino, este último no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y hasta puede reclamar la restitución de su depósito e inclusive solicitar un descuento en el alquiler por el tiempo que vivió en la propiedad de forma inapropiada.
Por otra parte, el artículo 1221 establece que, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación, y está entre los seis meses y un año de contrato, debe pagar un mes y medio de alquiler vigente, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes.
Fuente: La Nación
